13 Dúvidas Mais Comuns sobre Financiamento Imobiliário
DRA MICARE RIBEIRO DE OLIVEIRA
•
22 de jul. de 2024



Esclareça suas dúvidas e conquiste a casa própria sem complicações
Comprar um apartamento pode ser uma tarefa desafiadora, especialmente para quem não conhece os detalhes do processo de financiamento. A maioria dos brasileiros só consegue realizar o sonho da casa própria com a ajuda de um financiamento. Para facilitar essa jornada, preparamos um guia com as respostas para as dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário.
1. Quais são os tipos de financiamento disponíveis?
Existem quatro tipos principais de financiamento imobiliário no Brasil:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI);
Financiamento direto pela construtora;
Carteira hipotecária.
O financiamento direto pela construtora é realizado diretamente com a empresa vendedora do imóvel, enquanto a carteira hipotecária é semelhante ao SFI. Vamos nos aprofundar nos dois sistemas mais utilizados:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é a modalidade mais popular, permitindo o uso do FGTS para facilitar a obtenção de crédito. Algumas regras são:
Até 80% do valor do imóvel pode ser financiado;
A parcela do financiamento pode comprometer até 30% da renda mensal familiar;
O valor do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão;
O imóvel serve como garantia do financiamento.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O SFI é utilizado por quem não se enquadra nos critérios do SFH. Nele, as instituições financeiras definem as condições livremente, incluindo a taxa de juros, que varia conforme a Selic. O FGTS não pode ser utilizado nesta modalidade.
2. Quem pode solicitar um financiamento?
Qualquer pessoa pode solicitar um financiamento, desde que atenda aos critérios específicos de cada modalidade. Em geral, é necessário:
Ser brasileiro nato ou naturalizado, ou estrangeiro com visto permanente;
Ter cadastro sem restrições (consultados: Serasa, SPC, BACEN, Receita Federal);
Ter capacidade econômico-financeira para pagamento das prestações;
Ser maior de 18 anos ou emancipado com 16 anos;
A prestação do financiamento não pode exceder 30% da renda familiar.
3. Como faço para comprovar a renda?
Trabalhadores CLT podem comprovar a renda com:
Holerite;
Carteira de trabalho;
Declaração de imposto de renda;
Extrato bancário.
Autônomos podem utilizar:
Extrato bancário;
Declaração de imposto de renda;
Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore);
Recibos dos serviços prestados;
Declaração Anual de Faturamento do Simples Nacional do MEI (DASN-SIMEI).
4. É possível financiar sem dar entrada?
Não, o mínimo necessário para financiar um imóvel é 10% do valor do imóvel como entrada, variando entre instituições financeiras. Quanto maior a entrada, menores os juros e maiores as chances de aprovação do crédito.
5. Se minha renda não for suficiente, posso financiar com outra pessoa?
Sim, através da composição de renda, que permite somar o salário com até três pessoas, como parentes ou amigos, aumentando a renda familiar total. Todos serão considerados proprietários do imóvel.
6. Posso usar o FGTS?
Sim, desde que seja a aquisição do primeiro imóvel e seguindo as condições:
Possuir três anos de trabalho sob regime do FGTS;
Não ter financiamento ativo no SFH em qualquer parte do território nacional;
Não possuir outro imóvel residencial na mesma região do exercício laboral.
7. Quais documentos são necessários para financiar um imóvel?
Os documentos geralmente solicitados são:
RG, CPF ou CNH;
Comprovante de residência;
Comprovante de estado civil;
Comprovante de renda;
Extrato do FGTS;
Declaração de Imposto de Renda.
8. Como o valor da prestação e prazo são calculados?
O valor da prestação inclui amortização do saldo devedor, juros mensais, taxa de administração e seguros. O prazo varia entre 10 e 35 anos, dependendo do indexador, banco, valor financiado e renda mensal.
9. Qual a melhor sistema de amortização: tabela SAC ou Price?
Depende das suas necessidades:
Tabela SAC: Amortização constante, parcelas decrescentes devido à redução dos juros ao longo do tempo.
Tabela Price: Parcelas fixas, com juros calculados sobre o valor total financiado, amortização maior nas parcelas finais.
10. Quais são as opções de taxas de juros?
Existem quatro opções principais:
Taxa Referencial (TR): Parcela corrigida pela TR e uma taxa fixada pelo banco.
IPCA: Parcela corrigida pela inflação, com juros fixos e variáveis.
Poupança: Parte dos juros é fixa e outra parte atrelada ao rendimento da poupança.
Prefixado: Juros fixos desde o início do contrato.
11. Os seguros são obrigatórios? Quais são eles?
Sim, os seguros DFI (Danos Físicos ao Imóvel) e MIP (Morte e Invalidez Permanente) são obrigatórios, cobrindo despesas em caso de falecimento de um dos compradores ou danos ao imóvel.
12. Qual o prazo máximo do financiamento? É possível pagar antes?
O prazo máximo é de 35 anos, mas é possível quitar a dívida antecipadamente através da amortização mensal ou pagamento adicional com 13º salário, férias ou FGTS.
13. Quais são os custos adicionais envolvidos?
Além do valor do financiamento, há custos adicionais como:
ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, variando entre 2 e 3% do valor do imóvel.
Registro do imóvel e custos com cartório: Valor variável conforme o município.
Palavras-chave relacionadas:
financiamento imobiliário
tipos de financiamento
SFH
SFI
comprovação de renda
autônomos financiamento
uso do FGTS
composição de renda
taxas de juros
seguros obrigatórios
custos adicionais financiamento
Esclareça suas dúvidas e conquiste a casa própria sem complicações
Comprar um apartamento pode ser uma tarefa desafiadora, especialmente para quem não conhece os detalhes do processo de financiamento. A maioria dos brasileiros só consegue realizar o sonho da casa própria com a ajuda de um financiamento. Para facilitar essa jornada, preparamos um guia com as respostas para as dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário.
1. Quais são os tipos de financiamento disponíveis?
Existem quatro tipos principais de financiamento imobiliário no Brasil:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI);
Financiamento direto pela construtora;
Carteira hipotecária.
O financiamento direto pela construtora é realizado diretamente com a empresa vendedora do imóvel, enquanto a carteira hipotecária é semelhante ao SFI. Vamos nos aprofundar nos dois sistemas mais utilizados:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é a modalidade mais popular, permitindo o uso do FGTS para facilitar a obtenção de crédito. Algumas regras são:
Até 80% do valor do imóvel pode ser financiado;
A parcela do financiamento pode comprometer até 30% da renda mensal familiar;
O valor do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão;
O imóvel serve como garantia do financiamento.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O SFI é utilizado por quem não se enquadra nos critérios do SFH. Nele, as instituições financeiras definem as condições livremente, incluindo a taxa de juros, que varia conforme a Selic. O FGTS não pode ser utilizado nesta modalidade.
2. Quem pode solicitar um financiamento?
Qualquer pessoa pode solicitar um financiamento, desde que atenda aos critérios específicos de cada modalidade. Em geral, é necessário:
Ser brasileiro nato ou naturalizado, ou estrangeiro com visto permanente;
Ter cadastro sem restrições (consultados: Serasa, SPC, BACEN, Receita Federal);
Ter capacidade econômico-financeira para pagamento das prestações;
Ser maior de 18 anos ou emancipado com 16 anos;
A prestação do financiamento não pode exceder 30% da renda familiar.
3. Como faço para comprovar a renda?
Trabalhadores CLT podem comprovar a renda com:
Holerite;
Carteira de trabalho;
Declaração de imposto de renda;
Extrato bancário.
Autônomos podem utilizar:
Extrato bancário;
Declaração de imposto de renda;
Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore);
Recibos dos serviços prestados;
Declaração Anual de Faturamento do Simples Nacional do MEI (DASN-SIMEI).
4. É possível financiar sem dar entrada?
Não, o mínimo necessário para financiar um imóvel é 10% do valor do imóvel como entrada, variando entre instituições financeiras. Quanto maior a entrada, menores os juros e maiores as chances de aprovação do crédito.
5. Se minha renda não for suficiente, posso financiar com outra pessoa?
Sim, através da composição de renda, que permite somar o salário com até três pessoas, como parentes ou amigos, aumentando a renda familiar total. Todos serão considerados proprietários do imóvel.
6. Posso usar o FGTS?
Sim, desde que seja a aquisição do primeiro imóvel e seguindo as condições:
Possuir três anos de trabalho sob regime do FGTS;
Não ter financiamento ativo no SFH em qualquer parte do território nacional;
Não possuir outro imóvel residencial na mesma região do exercício laboral.
7. Quais documentos são necessários para financiar um imóvel?
Os documentos geralmente solicitados são:
RG, CPF ou CNH;
Comprovante de residência;
Comprovante de estado civil;
Comprovante de renda;
Extrato do FGTS;
Declaração de Imposto de Renda.
8. Como o valor da prestação e prazo são calculados?
O valor da prestação inclui amortização do saldo devedor, juros mensais, taxa de administração e seguros. O prazo varia entre 10 e 35 anos, dependendo do indexador, banco, valor financiado e renda mensal.
9. Qual a melhor sistema de amortização: tabela SAC ou Price?
Depende das suas necessidades:
Tabela SAC: Amortização constante, parcelas decrescentes devido à redução dos juros ao longo do tempo.
Tabela Price: Parcelas fixas, com juros calculados sobre o valor total financiado, amortização maior nas parcelas finais.
10. Quais são as opções de taxas de juros?
Existem quatro opções principais:
Taxa Referencial (TR): Parcela corrigida pela TR e uma taxa fixada pelo banco.
IPCA: Parcela corrigida pela inflação, com juros fixos e variáveis.
Poupança: Parte dos juros é fixa e outra parte atrelada ao rendimento da poupança.
Prefixado: Juros fixos desde o início do contrato.
11. Os seguros são obrigatórios? Quais são eles?
Sim, os seguros DFI (Danos Físicos ao Imóvel) e MIP (Morte e Invalidez Permanente) são obrigatórios, cobrindo despesas em caso de falecimento de um dos compradores ou danos ao imóvel.
12. Qual o prazo máximo do financiamento? É possível pagar antes?
O prazo máximo é de 35 anos, mas é possível quitar a dívida antecipadamente através da amortização mensal ou pagamento adicional com 13º salário, férias ou FGTS.
13. Quais são os custos adicionais envolvidos?
Além do valor do financiamento, há custos adicionais como:
ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, variando entre 2 e 3% do valor do imóvel.
Registro do imóvel e custos com cartório: Valor variável conforme o município.
Palavras-chave relacionadas:
financiamento imobiliário
tipos de financiamento
SFH
SFI
comprovação de renda
autônomos financiamento
uso do FGTS
composição de renda
taxas de juros
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custos adicionais financiamento
Micare Ribeiro
ADVOGADA
Dra. Micare, especialista em direito do consumidor, dedicada a combater injustiças e proteger consumidores.
Localização
Rua Expedicionário Geraldo Baeta, 30 Sala 7 - Bairro Centro.
Entre Rios de Minas - MG
CEP: 35.490-000
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